Rozhodující je, jak banka posoudí váš příjem, jaké doložíte dokumenty a především kterou banku zvolíte.
Každá instituce má vlastní metodiku, podle které příjem počítá. A právě to může sehrát klíčovou roli při získání hypotéky i v její výsledné výši.
Příprava je klíčem k úspěchu
Jako OSVČ musíte bance ukázat, že vaše podnikání je stabilní a ziskové.
Nejde jen o výši příjmu, ale také o délku podnikání, existující závazky a přehlednost účetnictví.
Jak banky posuzují příjem OSVČ
Každá banka má vlastní metodiku, takže způsob výpočtu příjmu se může výrazně lišit.
Některé banky vycházejí pouze z daňového přiznání, jiné zohledňují i reálné příjmy podle výpisů z účtu nebo obratu.
Jinými slovy, i při stejném zisku můžete u různých bank dopadnout naprosto odlišně.
Rozdíly mohou být opravdu výrazné, zejména u podnikatelů s vysokým výdajovým paušálem.
1. Výpočet příjmu z daňového přiznání
Tato metoda je základní a zároveň nejčastější.
Banka vezme základ daně, tedy zisk po odečtení výdajů, přičte případné odpisy a po přepočtu na měsíční bázi stanoví uznaný čistý příjem.
Nevýhodou je, že při vysokém výdajovém paušálu může být uznaný příjem velmi nízký, i když ve skutečnosti vyděláváte výrazně více.
Například u OSVČ s 80% paušálem a obratem 1 000 000 Kč ročně je základ daně pouze 200 000 Kč, tedy přibližně 16 700 Kč měsíčně.
Jedna banka z takového přiznání uzná zhruba 16 000 Kč, jiná díky odlišné metodice klidně i 50 000 Kč měsíčně.
Rozdíl mezi bankami tak může být i trojnásobný, a to ze stejného daňového přiznání.
2. Výpočet z reálných příjmů podle výpisů z účtu
Tento přístup je výhodný pro podnikatele s vyšším obratem a nízkým ziskem v daňovém přiznání.
Některé banky sledují skutečný tok peněz na účtu, obvykle za posledních 6 až 12 měsíců, a podle něj stanoví měsíční příjem.
Banka tak uzná to, co vám reálně chodí na účet, nikoliv jen to, co je uvedeno v daňovém přiznání.
U OSVČ využívajících paušální výdaje je to často jediná cesta, jak dosáhnout na požadovanou hypotéku bez umělého navyšování zisku.
3. Výpočet z obratu nebo kombinovaný model
Tento model se využívá zejména u profesí s vysokým obratem a nízkými náklady, například v IT, marketingu, u volných povolání nebo zdravotníků.
Některé banky umožňují kombinovaný přístup, kdy část příjmu vychází z obratu a část ze zisku v daňovém přiznání.
Výdajové paušály a paušální daň
Výdajové paušály znamenají, že banka vychází z čistého zisku po jejich uplatnění. Čím vyšší paušál, tím nižší uznaný příjem.
U paušální daně je situace složitější. Některé banky tento režim vůbec neakceptují, jiné stanovují příjem podle vlastního vzorce.
Například u ročního obratu 1 000 000 Kč banka často uzná jen 25 až 35 % z obratu.
Účetnictví a přehlednost podnikání
Banka musí vidět, že příjmy a výdaje dávají smysl a podnikání je dlouhodobě udržitelné.
Pomůže oddělený podnikatelský účet, přehledné účetnictví a jasně dohledatelné platby od klientů.
Čím lépe máte finance vedené, tím větší důvěru banka získá a tím lepší podmínky můžete obdržet.
Minimální doba podnikání
Většina bank požaduje minimální dobu podnikání 12 až 24 měsíců.
Výjimky jsou možné například tehdy, pokud podnikání navazuje na předchozí zaměstnání nebo máte stabilní klientskou základnu.
Čím delší historie podnikání, tím vyšší důvěryhodnost.
Bonita a spolužadatel
Banka posuzuje celkovou bonitu, tedy schopnost dlouhodobě splácet.
Zohledňuje všechny závazky, úvěry, leasingy, kreditní karty i výdaje domácnosti.
Pokud bonita nevychází ideálně, může pomoci spolužadatel, a nemusí jít nutně o zaměstnance.
Úrokové sazby
O výši úrokové sazby rozhoduje kvalita doložených příjmů, přehlednost podnikání a výběr banky.
Pokud banka vyhodnotí podnikání pozitivně, může být sazba srovnatelná se zaměstnancem.
Dobře připravené podklady tak znamenají nejen vyšší šanci na schválení, ale i nižší úrok.
Finanční rezerva
Podnikání přináší kolísání příjmů, proto je vhodné mít rezervu alespoň na tři až šest splátek.
Banka ji sice formálně nevyžaduje, ale vnímá ji jako znak stability a odpovědnosti.
Shrnutí
Hypotéka pro OSVČ vyžaduje více přípravy, ale s dobře vedeným účetnictvím, správnou volbou banky a kvalitní prezentací příjmů je plně dosažitelná.
Rozdíly mezi bankami mohou být obrovské. Jedna uzná minimum, jiná i několikanásobek.
Nechte si poradit
Nejste si jistí, zda jako OSVČ splníte podmínky pro získání hypotéky?
Společně najdeme řešení, které vám otevře cestu k vysněnému bydlení bez zbytečných komplikací.
www.hypotekaostrava.cz – tady se o hypotékách mluví normálně.
